永野彰一 クロスメディア・パブリッシング 2022.12.1
読書日：2024.1.12
全国の空き家を１００万円以下、できれば１円で手に入れてリフォームすれば、自分が住んでも良いし、貸しても良く、３件以上持てば累積的に資産が増えて一生の財産になると主張する本。
永野彰一さんのことは以前「一生お金に困らない山投資の始め方」で知ったわけだが、そのなかでも家投資についても述べられていた。今回はその部分のみをくわしく解説している。
基本は、全国の空き家で相続などで処理に困っている空き家が多数あるので、そのなかから若干のリフォームで貸し出し可能な物件を格安（１００万円以下）で手に入れて、リフォームして、自分で住むなり、貸し出しを行う。大切なのは、こうして自分で住んだり貸し出したりして浮いた金を再投資するということである。すると、３件目辺りから累積的に資産が増え続けるという。
わしが面白いと思った観点については以下の点だ。
（１）ゼロ円ではなく、あえて１円とすることで登録免許税を０．５％安くできる。
（２）自分が住めると思える家が基準。（実際に住む場合もあり得るから）
（３）山間部の人がいないところの方が家の値段は高くなり、人が実際に住んでいる平地の方が安い。（家を建てられる面積が少ないと、供給が少なくなり、高くなる）
（４）東京は空き家でも値段が高すぎて、さすがにビジネスは無理。
（５）地元の不動産会社を挟む。１円の売買でも不動産会社は売り主から最低１９万８千円受け取れるので協力してくれる。その後も管理を委託でき、情報ももらえる。
（６）賃貸物件が０件の地域では、その地域の需要を独占できるので、有利。なので、周辺に他の賃貸がないことを、需要がない地域と勘違いしてはいけない。
（７）最も価値のない家に自分が住む。
（８）リフォームは外壁のペンキ塗りするだけでも違う。
（９）地方に車は必須なので、ブロック塀を壊してでも駐車場スペースを確保する。
（１０）ＤＩＹオーケーの賃貸にすれば、借り手が勝手にリフォームしてくれる。
（１１）マンションなどの区分所有は避ける。
（１２）他県の不動産屋を通すと安くなる。（面倒なので、確実に売れる値段設定をするから）。それを地元の不動産屋で売ると、その差額だけで利益が出る場合がある。
（１３）屋根に開いた穴がある場合はリフォーム代が高すぎるので諦める。吹き込みならすぐに防げるのでオーケー。
（１４）水洗トイレがあること。（将来、下水工事があったとき、受益者負担金を払うリスクがない）。
実際のリフォームの実例も載っている。
永野さんの場合、こうして空き家をリフォームして貸し出す賃貸は、高齢者やシングルマザーなどになるべく貸し出して、地域に貢献するようにしてるんだそうだ。偉いなあ。
わしがこれをするかというと、あちこち移動するのが面倒だから、まずしないけど、特定に地域に限定しても可能だろうから、そういう地方に住んでいる人にはいいかもね。
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